中國經(jīng)濟網(wǎng)編者按:盡管監(jiān)管層沒有明確表態(tài)房地產(chǎn)融資政策將調(diào)整, 但7月以來,上市房企中已有宋都股份、金豐投資、新湖中寶、迪馬股份和中弘股份等多家公司因“籌劃重大事項”而相繼停牌。7月17日,新華社又對這一話題連發(fā)4文,直稱“暫停三年多的房地產(chǎn)企業(yè)融資將有條件放開”。近期種種跡象表明,房企融資閘門或?qū)�從涉及上市房企的重組開啟。

　　房企融資將有條件開放 證監(jiān)會已開始接收相關(guān)材料

　　6月以來,房地產(chǎn)再融資放松消息已不斷傳出。6月28日和7月12日,在兩度回應(yīng)媒體關(guān)于“房地產(chǎn)上市公司融資政策”的問題時,證監(jiān)會口徑一致——據(jù)國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知和2013年關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知的規(guī)定,對存在閑置土地、炒地以及捂盤惜售、哄抬房價等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),將暫停上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。

　　證監(jiān)會還表示,將堅決貫徹執(zhí)行國務(wù)院文件規(guī)定,對于房地產(chǎn)企業(yè)是否存在違反國務(wù)院有關(guān)規(guī)定的情形,證監(jiān)會在進行相關(guān)審核時,將依據(jù)國土資源部的意見來進行認定。這意味著房地產(chǎn)融資將有條件放開。

　　7月5日,國務(wù)院又下發(fā)了《關(guān)于金融支持經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級的指導(dǎo)意見》。《意見》提出,要嚴格防控房地產(chǎn)融資風(fēng)險。讓房地產(chǎn)企業(yè)融資正�；�,打開融資正門,尤其是通過資本市場進行直接融資,正是完成我國金融發(fā)展構(gòu)想的重要一步。據(jù)21世紀經(jīng)濟報道,一位房地產(chǎn)上市公司高管透露,過去幾年公司向證監(jiān)會上報再融資方案材料,會里并沒有收,但近期證監(jiān)會已開始接收相關(guān)材料。

　　不難看出,對于房地產(chǎn)再融資放松的消息,監(jiān)管層并未明確否認。而從“在進行相關(guān)審核時”等表述中,有市場解讀認為,房地產(chǎn)再融資將有條件放開。證監(jiān)會相對微妙的表態(tài),和接受材料的變化,似乎顯示房地產(chǎn)再融資正臨變化節(jié)點。

　　市場影響

　　地產(chǎn)股價值或?qū)⒅毓?/strong>

　　7月初以來,宋都股份、迪馬股份、新湖中寶、榮豐控股等房地產(chǎn)公司接連停牌,擬籌劃重大事項,引起市場諸多猜測。7月17日,新華社對這一話題連發(fā)4文,直稱暫停三年多的房地產(chǎn)企業(yè)融資將有條件放開。房地產(chǎn)再融資的消息幾次三番挑逗著二級市場的神經(jīng),這次似乎更為真切。而被壓抑許久的房地產(chǎn)板塊,正期待再融資放開這一強烈催化劑的出現(xiàn)。

　　6月26日,國泰君安發(fā)布《由謹慎轉(zhuǎn)樂觀》研報,自2013年以來首次轉(zhuǎn)樂觀和推薦,明確認為地產(chǎn)板塊已是底部。由于預(yù)判主流公司中報靚麗,流動性階段性回暖等因素,預(yù)計未來地產(chǎn)板塊,尤其是主流地產(chǎn)公司,將逐漸走穩(wěn)并震蕩走高。

　　申銀萬國認為,等待的中期投資機會條件在成熟,整個下半年有利的最大邏輯是,量價適度調(diào)整將降低政策惡化必要性,政策趨于穩(wěn)定甚至局部好轉(zhuǎn),地產(chǎn)低估值修復(fù)具備充分條件。

　　招商證券(香港)研究員段斐欽表示,松綁大方向是確定的,但什么時候執(zhí)行,采用哪種方式松綁,暫時還不能確定。此輪開閘可能是針對保障房、動拆遷房、中低價商品房等產(chǎn)品,相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)有望率先獲批。

　　一位資深房地產(chǎn)行業(yè)券商分析師也表示,房地產(chǎn)再融資若是放開,對整個行業(yè)都會有利好影響,而有條件進行再融資的優(yōu)質(zhì)企業(yè)則更能受益。

　　有望壓制影子銀行

　　作為房地產(chǎn)調(diào)控政策的組成部分,資本市場一度對房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)閉了融資大門,銀行等正常融資渠道都被堵死。但實際上,亟需資金的房地產(chǎn)企業(yè)融資卻從未停止過,很多無法獲取正常融資而又存在資金需求的企業(yè)轉(zhuǎn)而投向影子銀行。

　　這就導(dǎo)致了一個奇怪的現(xiàn)象。中國農(nóng)業(yè)銀行高級經(jīng)濟學(xué)家何志成發(fā)現(xiàn):各家商業(yè)銀行上半年基本沒給房地產(chǎn)企業(yè)貸款,但房地產(chǎn)企業(yè)的資金到位率卻名列前茅。數(shù)據(jù)顯示,上半年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金57225億元,同比增長了32.1%,二季度增速比一季度還高了2.8個百分點,比上年同期高了26.4個百分點。這中間,大量資金來自影子銀行。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出,有的影子銀行甚至以高達40%以上的借貸利率出借資金,但許多開發(fā)商卻對此饑不擇食、飲鴆止渴。過高的財務(wù)成本使得開發(fā)商自身利潤低下,淪為銀行的“打工者”。此外,房企向影子銀行借錢融資,一方面將導(dǎo)致影子銀行迅速膨脹,威脅中國金融安全,另一方面,融資成本高企必然加大開發(fā)成本,最終都會轉(zhuǎn)嫁到房價之中,由購房人承擔(dān)。

　　市場信號

　　監(jiān)管層:目前,針對房地產(chǎn)上市公司的股權(quán)類和債券類再融資都已基本放開,并購重組、借殼上市等亦都可以操作。證監(jiān)會新聞發(fā)言人在6月28日的新聞通氣會上表示,對于房地產(chǎn)企業(yè)是否存在違反國務(wù)院有關(guān)規(guī)定的情形,證監(jiān)會在進行相關(guān)審核時,將依據(jù)國土資源部的意見來進行認定。發(fā)言人特別強調(diào)“在進行相關(guān)審核時”,被解讀為房地產(chǎn)融資將有條件放開。

　　房企:進入7月以來,多家A股上市房地產(chǎn)企業(yè)因“籌劃與公司相關(guān)的重大事項”停牌,包括宋都股份、金豐投資、新湖中寶、迪馬股份、中弘股份、榮豐控股等。市場猜測:不止一家上市房企在醞釀再融資或重組事宜。有確切消息表明,已經(jīng)有企業(yè)在就重組之事與監(jiān)管層進行溝通。

　　金豐投資停牌后,綠地集團董事長張玉良回應(yīng)市場傳聞時稱,“有這個可能”,讓市場對房企“再融資放開”充滿期待。另有多家上市公司也表示,目前若國土部在30日內(nèi)未向證監(jiān)會給出核查意見,在審房企的再融資申請就可以繼續(xù)推進。而此前,國土部更多是反對或沒有回音。

　　房企融資政策回顧

　　2009年:2009年上半年,針對房地產(chǎn)企業(yè)融資需求進一步急劇增長的情況,證監(jiān)會于當(dāng)年9月確定了與國土資源部的溝通聯(lián)絡(luò)機制。

　　2010年:2010年4月27日,為遏制房價過快上漲勢頭,國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》,被稱為“史上最嚴厲的調(diào)控政策”,政策明確要求“對存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項目貸款,證監(jiān)部門暫停批準其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組”。

　　2010年:2010年10月16日,證監(jiān)會表示,暫緩受理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重組申請,并對已受理的房地產(chǎn)類重組申請征求國土資源部意見。

　　2011年:2011年5月27日,證監(jiān)會再次重申延續(xù)政策規(guī)定,暫緩受理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并購重組申請。

　　2013年:2013年2月20日國務(wù)院常務(wù)會議確定五項加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策措施,發(fā)布《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》,明確國土資源部門要禁止其參加土地競買,銀行業(yè)金融機構(gòu)不得發(fā)放新開發(fā)項目貸款,證券監(jiān)管部門暫停批準其上市、再融資或重大資產(chǎn)重組,銀行業(yè)監(jiān)管部門要禁止其通過信托計劃融資。

　　2013年:2013年6月28日,證監(jiān)會表示,將根據(jù)國務(wù)院2010年和2013年關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的相關(guān)通知,對存在囤積土地、捂盤惜售等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)企業(yè)將暫停上市和再融資。具體企業(yè)是否違規(guī),證監(jiān)會將在審核時依據(jù)國土資源部意見。