中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)北京9月4日訊 近日，國土部下發(fā)了關(guān)于開展農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的通知，隨后資本市場立即響應(yīng)，眾多“土改”概念股紛紛大漲。其中，因為海南和溫州第一時間出臺了相關(guān)方案，而導(dǎo)致兩地個股成為本輪炒作的“領(lǐng)頭羊”。多位專家表示，新一輪“土改”將大力推動農(nóng)村土地向城市的供給，同時也將配合城鎮(zhèn)化激發(fā)眾多行業(yè)受益。

　　“土改”政策激發(fā)資本市場樂觀預(yù)期

　　近日有媒體報道，農(nóng)村土地改革進(jìn)程的重要文件已下發(fā)至河北、遼寧、吉林等18個省市，按照文件要求，被確定的28個試點市縣將于今年8月至9月正式啟動農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，原則是“不突破現(xiàn)有土地利用政策、土地使用標(biāo)準(zhǔn)”等法律法規(guī)的規(guī)定。用途方面，規(guī)定流轉(zhuǎn)土地不得用于商品住宅建設(shè)。另外，海南省國土環(huán)境資源廳研究制定了《海南省農(nóng)民集體建設(shè)用地管理辦法》，現(xiàn)已上報海南省政府審議，該辦法對經(jīng)批準(zhǔn)納入流轉(zhuǎn)試點的農(nóng)村集體建設(shè)用地，允許農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民自主開發(fā)經(jīng)營，并用于旅游、農(nóng)貿(mào)市場、標(biāo)準(zhǔn)廠房等非農(nóng)業(yè)建設(shè)。

　　受此影響，土地流轉(zhuǎn)概念股從本周一開始即表現(xiàn)出強(qiáng)勁升勢，昨日更是包括豐林集團(tuán)（601996）、海南橡膠（601118）、輝隆股份（002556）、羅頓發(fā)展（600209）、永安林業(yè)（000663）、亞盛集團(tuán)（600108）、北大荒（600598）、羅牛山（000735）等10余只個股漲停，其他相關(guān)概念股也出現(xiàn)較大幅度上漲。

　　據(jù)權(quán)威人士向中國證券報透露，農(nóng)村集體建設(shè)用地所有權(quán)確權(quán)工作有望于11月前完成。在11月召開的中共十八屆三中全會之后，土地制度改革有望得到進(jìn)一步推進(jìn)，但可能不會突破現(xiàn)有法律框架。

　　業(yè)內(nèi)人士介紹，農(nóng)村土地確權(quán)工作包括農(nóng)村集體建設(shè)用地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)三部分。截至去年底，全國農(nóng)村集體建設(shè)用地所有權(quán)累計確權(quán)登記發(fā)證約620萬宗，發(fā)證率達(dá)94.7%，部分地區(qū)已全部完成。

　　一位接近國土資源部的人士向上證報表示。據(jù)了解，由于各地情況不同，農(nóng)地流轉(zhuǎn)的試點不會是“一刀切”，而是“自下而上”的改革路徑，將由地方試點突破來推動土地流轉(zhuǎn)的全面推開。中國社科院農(nóng)村發(fā)展研究所宏觀室主任黨國英認(rèn)為，這項改革將提高農(nóng)民土地財產(chǎn)權(quán)強(qiáng)度，有利于延長土地租期，調(diào)動農(nóng)業(yè)大戶的投資積極性。

　　招商證券研究報告指出，農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的加快推進(jìn)，預(yù)示土地制度改革號角吹響。此前，城鎮(zhèn)化規(guī)劃遲遲未能出臺使得地產(chǎn)股存在一定補(bǔ)漲需求，而本輪土地流轉(zhuǎn)改革可能使相關(guān)公司因大量土地價值重估而受益，并昭示地產(chǎn)調(diào)控向增加供給方向推進(jìn)，農(nóng)民進(jìn)入城市將進(jìn)一步催生大量需求，并建議投資者關(guān)注擁有大量土地資源的上市公司。

　　資產(chǎn)重估推動概念股大幅上漲

　　對于“土改”政策所引發(fā)的相關(guān)概念股炒作行情，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新一輪土地改革的核心是打破土地二元結(jié)構(gòu)限制，進(jìn)一步推進(jìn)農(nóng)村土地改革。短期來看土地資源較多的企業(yè)有望迎來資產(chǎn)重估機(jī)會；而隨著農(nóng)地流轉(zhuǎn)規(guī)模擴(kuò)大，農(nóng)業(yè)服務(wù)、城鎮(zhèn)化建設(shè)及綠色環(huán)保產(chǎn)業(yè)等都可能受益。

　　中國證券報報道，在城鎮(zhèn)化的推動下若土改制度出現(xiàn)突破，短期來看三類擁有土地資源的企業(yè)有望迎來新一輪資產(chǎn)重估。

　　一是受益集體用地流轉(zhuǎn)放寬，擁有農(nóng)地、林地儲備的企業(yè)。據(jù)了解，亞盛集團(tuán)現(xiàn)有授權(quán)經(jīng)營的土地面積342萬畝，其中耕地面積47.5萬畝，宜農(nóng)未開墾土地近48萬畝，牧場面積185萬畝。業(yè)內(nèi)推測，未來集團(tuán)所屬的6個農(nóng)場總計315萬畝土地(其中耕地36萬畝)注入上市公司的概率較大。

　　羅牛山（000735）合計持有土地1.1萬畝，其中，農(nóng)業(yè)用地9615.11畝，商住用地666.46畝，其他建設(shè)用地(工業(yè)用地、市場用地、教育用地等)732.91畝；海南橡膠（601118）承包使用農(nóng)墾集團(tuán)國有土地總面積為351.55萬畝，大股東海南農(nóng)墾規(guī)劃土地總面積1280萬畝；北大荒（600598）也擁有1043萬畝耕地和200萬畝可墾荒地。

　　二是擁有大量城鎮(zhèn)土地儲備，未來土地存在農(nóng)轉(zhuǎn)商用的可能。其中，羅頓發(fā)展（600209）擁有位于海南省瓊海市博鰲水城大靈湖規(guī)劃區(qū)萬泉河側(cè)的土地1800畝；申達(dá)股份和中華企業(yè)分別在上海擁有土地近2000畝和4500余畝農(nóng)用地；亞通股份（600692）擁有崇明島土地2520畝。

　　三是受益存量城市建設(shè)用地優(yōu)化，自有工業(yè)用地轉(zhuǎn)為商業(yè)用地的工業(yè)企業(yè)，如鳳竹紡織（600493）、新野紡織（002087）、華天科技（002185）、愛仕達(dá)（002403）等。

　　機(jī)構(gòu)報告顯示，鳳竹紡織（600493）所在的鳳竹片區(qū)納入梅嶺組團(tuán)改建范圍，搬遷廠區(qū)面積140畝；珠江啤酒（002461）尚有400畝左右的“三舊”改造廠區(qū)；珠江鋼琴（002678）用地面積為9816.15平方米的地塊已被納入廣州市政府土地儲備計劃，將規(guī)劃建設(shè)成為商業(yè)金融用地和街頭綠地。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從歷史經(jīng)驗來看，自改革開放以來，我國經(jīng)歷了兩次具有標(biāo)志意義的土改，第一次以上世紀(jì)八十年代初的家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制為代表，解放了農(nóng)村生產(chǎn)力；第二次以1987年深圳開啟的土地拍賣制度為代表，推動了城鎮(zhèn)化的發(fā)展。而本次的新土改很可能發(fā)生在三中全會改革政策的窗口期。有市場人士指出，可能出臺的土地流轉(zhuǎn)改革或許是高層為新興城鎮(zhèn)化改革所做的重要準(zhǔn)備。一方面通過土地改革，可以實現(xiàn)集體土地的流轉(zhuǎn)，將產(chǎn)生土地增值收益和相關(guān)流轉(zhuǎn)稅費收入，為城鎮(zhèn)化提供資金來源；另一方面，只有通過宅基地的流轉(zhuǎn)，讓農(nóng)村人口獲取土地增值收益，才能提高農(nóng)村人口的購買力，使得農(nóng)村人口可以進(jìn)城，農(nóng)民變市民。從這個角度看，在未來城鎮(zhèn)化發(fā)展的要求下，土地改革可能進(jìn)一步深化，而土改概念股的發(fā)酵時間也可能被拉長。

　　地方性“土改”政策陸續(xù)出爐 溫州海南成領(lǐng)頭羊

　　而據(jù)中國證券報報道，近日浙江溫州市出臺了《農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易管理暫行辦法》。自10月1日起，溫州12類農(nóng)村產(chǎn)權(quán)可在農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所公開交易。分析人士表示，自去年金改以來，溫州就一直走在改革的前列，此次溫州土改極有可能帶動農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易的活躍，再加上土改本身也需要金改的支持，所以預(yù)計會給溫州土改以及金改的相關(guān)概念股帶來一定刺激。

　　申萬研究所認(rèn)為，作為國家級農(nóng)村改革試驗區(qū)和金融綜合改革試驗區(qū)身份的溫州，此次溫州土改釋放的信號意義非凡，或成為農(nóng)村土地改革的新樣本。預(yù)計新湖中寶、浙江東日及哈高科等有望獲得資金青睞。

　　新湖中寶(600208)：2011年公司以11.2億元的對價獲得利得公司51%的股權(quán)，取得溫州西灣海涂圍墾項目共計海域使用面積為806萬平米。建成后可出讓土地共5761畝，預(yù)計總投資32.2億元，預(yù)計收入69.86億元。2012年10月，平陽政府初步確定南片5211畝圍墾土地面積和北片7390畝圍墾土地面積中用于居住、商業(yè)用途的出讓土地面積約為5400畝，圍墾工程完工后將以先收儲后掛牌的形式出讓圍墾土地的使用權(quán)，公司所屬子公司以公開競價的方式參與土地競拍。一級土地開發(fā)方面，公司的控股子公司平陽利得與平陽縣國土資源管理局簽訂收儲合同，被收儲位于西灣海涂圍墾區(qū)南片348.76萬平米土地，收儲總價為44.3億元(單價1270元/平米)，預(yù)計總開發(fā)面積806萬平米。而截至2013年6月末，公司已完成南片349萬平方米(約合5231.35畝)的海涂開發(fā)。

　　浙江東日(600113)：公司初始投資6390萬元持有溫州銀行7800萬股(占比5.17%).2013年中報披露，公司的股權(quán)投資期末賬面價值為1.179億元，報告期損益為936萬元。據(jù)悉，溫州銀行是溫州首家具有一級法人資格的地方性股份制商業(yè)銀行，也是目前溫州規(guī)模最大的股份制商業(yè)銀行，資本總額超47億元，全轄66家營業(yè)網(wǎng)點(含總行營業(yè)部)。而根據(jù)今年3月國務(wù)院常務(wù)會議批準(zhǔn)實施的《浙江省溫州市金融綜合改革試驗區(qū)總體方案》，浙江省政府對應(yīng)制訂了“省12條”具體實施方案。

　　哈高科(600095)：公司出資5480萬元持有溫州銀行股份有限公司4562萬股(占總股本的3.02%)。根據(jù)2013年的中報披露，溫州銀行期末賬面價值為5480萬元。2012年3月，國務(wù)院決定設(shè)立溫州市金融綜合改革試驗區(qū)，并批準(zhǔn)實施了《浙江省溫州市金融綜合改革試驗區(qū)總體方案》。

　　而海南省相關(guān)政策的上報也極大的激發(fā)了市場炒作熱情，擁有土地儲備的部分海南本地股如海南橡膠(601118)、羅牛山(000735)、海南高速(000886)及羅頓發(fā)展(600209)等公司或具備投資機(jī)會。

　　與此同時，據(jù)證券導(dǎo)報報道，海南西環(huán)高鐵項目計劃今年9月底將全面開工建設(shè)，日前征地拆遷工作已全面啟動。該項目總投資271億元，北起海南省�？谑�，向西經(jīng)澄邁、臨高、儋州、樂東等，接入三亞市，設(shè)14個站。

　　業(yè)內(nèi)人士分析指出，伴隨著西環(huán)高鐵的全面開建，這將帶動高鐵沿線區(qū)縣土地資源的升值，而之前已布局土地儲備的海南上市公司將受益。

　　部分土地流轉(zhuǎn)概念股一覽：

　　（來源：證券時報）